Ocena potrzeb mieszkaniowych

Wielkość potrzeb mieszkaniowych istniejących na terenie miasta można określić przyjmując następujące kryteria:

• po pierwsze przyjąć założenie, że każdemu gospodarstwu domowemu należy zapewnić samodzielne mieszkanie,

• po drugie przyjąć założenie, że każda rodzina oraz każde gospodarstwo nierodzinne powinny dysponować samodzielnym mieszkaniem.

W pierwszym przypadku rozmiary deficytu mieszkaniowego otrzymamy porównując liczbę gospodarstw domowych z liczbą istniejących w mieście lokali mieszkalnych. W drugim przypadku liczony w ten sposób deficyt mieszkaniowy będzie nieco wyższy.

Istniejące potrzeby mieszkaniowe w Otwocku należy rozumieć jako liczbę lokali mieszkalnych niezbędnych dla zaspokojenia istniejących potrzeb z tytułu:

• zmian liczby ludności,

• ubytku mieszkań zużytych technicznie,

• rozgęszczenia mieszkań.

Pewnym utrudnieniem dla precyzyjnego określenia niektórych parametrów jest brak aktualnej prognozy demograficznej dla miasta. Dotyczy to w szczególności danych pokazujących przewidywane zmiany w liczbie ludności oraz zmiany w liczbie gospodarstw domowych.

Mając na względzie uwarunkowania, podjęto próbę oszacowania potrzeb mieszkaniowych w Otwocku opierając się na ostatnich istniejących w tym zakresie informacjach. Są to przede wszystkim dane Narodowego Spisu Powszechnego z 1988 r., dotyczące ludności i gospodarstw domowych, a także dane GUS-u z 1998 r.

Liczba gospodarstw domowych uzależniona jest przede wszystkim od przekształceń w grupie ludności dorosłej (tj. 19 lat i więcej), posiadającej zdolność do ich tworzenia. Według prognozy demograficznej GUS-u do 2010 r. zmniejszy się w kraju udział osób w wieku do 19 lat, a zwiększy udział osób powyżej tego wieku.

Sytuację demograficzną Otwocka w ostatnich latach najbardziej charakteryzują:

• wysoki wskaźnik feminizacji (związany z dużym zatrudnieniem kobiet w miejscowych szpitalach i sanatoriach),

• ujemny przyrost naturalny ludności (utrzymujący się od kilkunastu lat),

• zmiany w strukturze demograficznej ludności (zwiększenie się udziału ludności w wieku poprodukcyjnym),

• dodatnie saldo migracji z zewnątrz.

Należy podkreślić, że dodatnie saldo migracji z zewnątrz świadczy o tym, że Otwock staje się coraz bardziej atrakcyjnym miejscem osiedlania się. Przyrost liczby ludności powstający w wyniku ruchów migracyjnych niesie za sobą nieco inne skutki, niż przyrost mieszkaniowy wynikający z naturalnego zwiększenia stopy urodzeń. W tym przypadku można mieć do czynienia ze wzrostem liczby ludności, co spowoduje przerost zapotrzebowania na mieszkania. Oprócz tego migracje niosą za sobą wtórny wpływ, powodujący zwiększenie przyrostu naturalnego. Jest to związane z napływem przede wszystkim ludzi młodych, będących na etapie zakładania rodzin.

W przypadku rynku mieszkaniowego decydującą rolę odgrywa liczba ludności, a w zasadzie jej struktura wiekowa. Nawet przy spadku ogólnej liczby społeczeństwa w prognozowanym okresie będziemy mieli do czynienia za wzrostem liczby ludzi młodych. Ten wzrost będzie w dużym stopniu kształtował poziom popytu mieszkaniowego. Konsekwencją tych zmian powinien być wzrost liczby gospodarstw domowych jedno- i dwuosobowych, tworzonych zarówno przez młode małżeństwa, jak i osoby samotne. Efektem tego będzie relatywne zmniejszenie przeciętnej wielkości gospodarstwa domowego.

W wyniku szczegółowo przeprowadzonej analizy za lata 1998 - 1999 odnoszącej się do najważniejszych elementów pozwalających na ocenę lokalnej sytuacji mieszkaniowej, można wskazać silne (+) i słabe (-) strony w zakresie stanu mieszkalnictwa na terenie Otwocka:

silne strony (+)

• bardzo prawidłowo realizowana polityka prywatyzacji lokali mieszkalnych w zasobach mieszkaniowych gminy.

• wysoki udział środków własnych pochodzących z lokali mieszkalnych i lokali użytkowych w pokryciu kosztów utrzymania zasobów gminnej jednostki mieszkaniowej,

• uzyskiwanie relatywnie wysokich średnich stawek opłat za lokale użytkowe zarówno w zasobach gminnej jednostki mieszkaniowej, jak i w zasobach Otwockiej SM,

• korzystne wyniki finansowe w zakresie działalności podstawowej oraz prawidłowo realizowana polityka remontowa w zasobach OSM.

słabe strony (-)

• znacznie gorsze od średnich w kraju parametry wieku i jakości posiadanych budynków mieszkalnych oraz z nimi związanych przewidywanych ubytków mieszkaniowych,

• niekorzystne wskaźniki ilościowe, wpływające na negatywną ocenę przeciętnych warunków mieszkaniowych w mieście,

• bardzo niekorzystne wskaźniki wyposażenia mieszkań w podstawowe instalacje i urządzenia,

• istnienie dużej luki odtworzeniowej zasobów mieszkaniowych, będącej wynikiem realizowania na terenie miasta niewielkich rozmiarów budownictwa mieszkaniowego, 

• pomimo relatywnie wysokich nakładów na techniczne utrzymanie zasobów gminnej jednostki mieszkaniowej, występowanie w nich ogromnej luki remontowej, wynikającej przede wszystkim z niekorzystnych parametrów jakościowych posiadanych budynków mieszkalnych,

• wysokie zaległości w opłatach za lokale, odnoszące się w większym stopniu do zasobów gminnej jednostki mieszkaniowej, w mniejszym stopniu do zasobów spółdzielczych,

• relatywnie wysokie jednostkowe koszty eksploatacji w zasobach OSM.

W wykonanej pracy uwzględniono wszystkie najważniejsze elementy wpływające na ocenę stanu mieszkalnictwa w mieście. Przedstawione wyniki badania mogą być zatem bardzo przydatne dla władz lokalnych w momencie wyboru głównych celów, zmierzających do poprawy istniejących warunków mieszkaniowych

Wydaje się, że w najbliższym czasie należałoby się przede wszystkim skupić na:

• określeniu możliwych kierunków zmian w zakresie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, ze szczególnym uwzględnieniem gminnej jednostki mieszkaniowej,

• propozycje zmian w zakresie realizowanej dotychczas polityce czynszowej, ze względu na projekty nowych ustaw mieszkaniowych,

• kierunkach rozwoju i przewidywanej strukturze inwestorskiej w zakresie budownictwa mieszkaniowego.

Należy podkreślić, że podjęcie optymalnych decyzji w zakresie mieszkalnictwa może doprowadzić w dłuższym okresie czasu do zauważalnej poprawy sytuacji mieszkaniowej ludności. Jednocześnie uzyskiwane w tej dziedzinie pozytywne efekty mogą być jednym z podstawowych elementów oceny skuteczności działania władz samorządowych na szczeblu gminy.

Na podstawie “Diagnozy stanu mieszkalnictwa w Otwocku” dr. Tomasza Żelawskiego 

oprac.: K. Kordel