Wykupić lokatorskie?

Decyzja, czy wykupić mieszkanie lokatorskie w spółdzielni mieszkaniowej, wydaje się prosta, choć wcale taką nie jest. Ustawa o uwłaszczeniu mieszkań lokatorskich mówi, że lokal można wykupić za 3% jego wartości rynkowej. 

Powiedzieć należy jednak, że dochodzą do tego koszty założenia księgi wieczystej, wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę, opłaty notarialne – to prawie drugie 3 proc. Do dziś nie jest wiadome, czy należy zapłacić od tej operacji podatek, czy też nie. Ustawa wchodzi w życie 24 kwietnia 2001 r. Nie oznacza to jednak, że z tym dniem możemy zmienić status mieszkania lokatorskiego w odrębną własność. Spółdzielnie mają 10 miesięcy na przeprowadzenie działań umożliwiających przeprowadzenie uwłaszczenia w swoim majątku. Czy są do tego przygotowane, spytałam prezesa Otwockiej Spółdzielni Mieszkaniowej Kazimierza Trzpila.

Absolutnie nie będzie to możliwe w roku bieżącym – oświadczył prezes, sama ustawa nie zakłada, że stanie się to natychmiast po rozpoczęciu jej obowiązywania. Spółdzielnia musi mieć czas na przeprowadzenie wszelkich prac związanych z uwłaszczeniem mieszkań lokatorskich i przekształceniem mieszkań własnościowych spółdzielczych w odrębną własność. W tym roku na pewno nie będą prowadzone żadne uwłaszczania, bo nie będą jeszcze wykonane programy prac geodezyjnych, scalania, podziału i wydzieleń poszczególnych budynków oraz inwentaryzacja mieszkań i pomieszczeń przynależnych do nich. Prace te wymagają współpracy z samorządami, radami gmin, które będą podejmowały uchwały o scaleniach czy podziałach nieruchomości w ramach osiedla na poszczególne budynki czy zespoły budynków.

Samorządy na podjęcie takich uchwał mają 6 miesięcy od czasu złożenia wniosku przez spółdzielnię. Spółdzielnia przed złożeniem wniosku musi przygotować dokumentację podziału nieruchomości, tak by każda z nich miała dojazd do drogi publicznej (dopuszczalne jest za pośrednictwem drogi wewnętrznej). Przygotowanie tych dokumentacji dla spółdzielni będzie kłopotliwe, ponieważ nie wszystkie tereny, na których stoją budynki, mają uregulowany stan prawny gruntów. Są w zasobach spółdzielni tereny, które należą do Skarbu Państwa, Gminy, prywatnych właścicieli, czasem nieznanych. Grunty prywatne spółdzielnia musi wykupić. Nie wszystkie tereny zabudowane przez spółdzielnię mają akty notarialne i założone księgi wieczyste. Z tymi problemami spółdzielnia musi się uporać, bo inaczej nie ma możliwości ustanowienia odrębnej własności mieszkań. 

Działania samej spółdzielni nie wystarczą - mówi prezes - bez wsparcia i działania urzędów Gminy i Wydziału Ksiąg Wieczystych wykonanie tych wszystkich prac w 10 ustawowych miesiącach będzie niemożliwe. A to oznacza, że Skarb Państwa nie zrefunduje spółdzielni części poniesionych kosztów geodezyjnych. Mimo to spółdzielnia będzie musiała sobie poradzić, przygotować do ewentualnych wydzieleń, chociaż one wcale nie muszą nastąpić.

W zasobach otwockiej spółdzielni jest ponad 4 tys. mieszkań własnościowych spółdzielczych. Lokatorskich pozostało niewiele ponad 1000. Prezes Trzpil uważa, że z tych lokatorskich tylko niewielki procent będzie chciało zmienić status na własność odrębną. Obowiązkiem spółdzielni będzie poinformowanie lokatora, z czego składa się jego własność i jaki udział będzie ona miała w nieruchomości wspólnej. Każdy zainteresowany będzie mógł wnieść swoje uwagi i zastrzeżenia do tych projektów podziału. W wyniku pełnej realizacji ustawy może nastąpić całkowite wyodrębnienie budynków z zarządu spółdzielni. Potrzebna jest do tego wola mieszkańców Do tej pory decydowało 2/3 ogółu, obecnie 50 procent. O tym, kto będzie zarządzał wydzieloną nieruchomością, zdecydują racje ekonomiczne i finansowe. Niezależnie od formy zarządu nieruchomością i tak każdy będzie płacić za wodę, ogrzewanie, ścieki i wywóz śmieci. Zmienić się mogą tylko koszty zarządzania, remontów i konserwacji, a te nie zawsze są mniejsze od kosztów jakie kształtują się w spółdzielni. Własności wyodrębnione, w których wszyscy właściciele zrezygnują z członkostwa spółdzielni, utworzą z mocy ustawy wspólnoty mieszkaniowe i będą musiały same ponieść pełne koszty utrzymania swojej współwłasności. Nie skorzystają wtedy z dodatkowych dochodów spółdzielni (czynszów za wynajem pawilonów, odsetek, kar itp.) przeznaczanych na remonty oraz z dotacji, które otrzymuje spółdzielnia, a których wspólnota raczej nie otrzyma. Chodzi tu np. o dotacje z EKO- Funduszu. Może się też zdarzyć, że wyodrębnione z majątku spółdzielni budynki zostały docieplone lub przeprowadzono w nich ostatnio znaczący remont. W takiej sytuacji budynek powinien zwrócić spółdzielni różnicę pomiędzy wydaną na remont kwotą a zebranymi w czynszach składkami remontowymi. Wspólnoty mogą skorzystać z usług spółdzielni jako zarządcy lub powołać własny zarząd. Zaistnieje również problem dotyczący korzystania budynku wspólnoty z urządzeń należących do spółdzielni takich jak: kotłownie, parkingi, tereny ogólnoosiedlowe. W takich przypadkach należy zawrzeć umowy cywilno-prawne na ich używanie. Problemem będzie też podejmowanie jednomyślnych uchwał we wspólnocie, w sprawach remontu, modernizacji itp. Wszelkie sporne sprawy trzeba wówczas załatwić przez sąd. Może lepiej więc wykupić mieszkanie i nie rezygnować z członkostwa w spółdzielni? Taka możliwość istnieje i pozwala korzystać z tego, czym dysponuje spółdzielnia. Prezes Trzpil zapewnia, że można zachować członkostwo w spółdzielni, a jednocześnie skorzystać z ustawy o uwłaszczeniu.

Decyzje w tych sprawach będą podejmowali indywidualnie mieszkańcy – członkowie z poszczególnych budynków i osiedli.

E. Chudzicka