Stan mieszkalnictwa w Otwocku cz. III

Ogólna ocena gospodarki gminnej jednostki mieszkaniowej 

Przeprowadzona analiza danych pozwala stwierdzić, że komunalne zasoby mieszkaniowe w Otwocku swymi cechami jakościowymi klasyfikują się w grupie poniżej średnich wskaźników krajowych. Zarówno parametry wieku i standardu budynków, jak i wskaźniki wyposażenia mieszkań w podstawowe instalacje są dużo gorsze od średnich krajowych określonych dla komunalnych zasobów mieszkaniowych.

Oczynszowanie lokali mieszkalnych ustalone na szczeblu lokalnym dla lat 1998-99 kształtowało się na średnim poziomie. Natomiast przeciętne stawki opłat za lokale użytkowe były znacznie wyższe niż średnio w kraju. Nie pozwoliło to jednak na całkowite zbilansowanie gospodarki eksploatacyjno - remontowej w oparciu o środki własne.

Przeprowadzona pogłębiona analiza pokazuje silne (+) i słabe (-) strony w zakresie gospodarowania zasobami gminnej jednostki mieszkaniowej w Otwocku:

a) silne strony (+)

• relatywnie wysoki udział środków własnych w pokryciu kosztów utrzymania zasobów,

• korzystna struktura nakładów na techniczne utrzymanie, wynikająca z wysokiego udziału nakładów na remonty gruntowne budynków,

• bardzo wysokie średnie stawki opłat za lokale użytkowe,

• niskie jednostkowe koszty utrzymania czystości oraz administracji i ogólne,

• niższe od przeciętnych dopłaty do gospodarki eksploatacyjno-remontowej,

• niskie jednostkowe stawki opłat za centralne ogrzewanie.

b) słabe strony (-)

• znacznie gorsze od przeciętnych parametry wieku i jakości posiadanych budynków,

• gorsze od przeciętnych wskaźniki wyposażenia lokali we wszystkie podstawowe instalacje i urządzenia,

• posiadanie w administracji domów prywatnych czynszowych, stwarzających bardzo wiele problemów natury prawnej, ekonomicznej i organizacyjnej,

• stosunkowo wysokie tzw. pozostałe koszty eksploatacji oraz koszty wywozu nieczystości,

• bardzo wysokie zaległości w opłatach, odnoszące się zarówno do lokali mieszkalnych, jak i użytkowych.

Jak się wydaje, istnieją pewne rezerwy w istniejącej strukturze organizacyjnej gminnej gospodarki mieszkaniowej w Otwocku, które mogą być wykorzystane poprzez:

• dalsze zmniejszenie tzw. pozostałych kosztów eksploatacji,

• zwiększenie skuteczności windykacji opłat za lokale mieszkalne i użytkowe.

W niedalekiej przyszłości należy rozważyć możliwość ewentualnych zmian w modelu gospodarowania komunalnymi zasobami mieszkaniowymi w Otwocku. Wiązałoby się to ze stopniową prywatyzacją i restrukturyzacją odnoszącą się przede wszystkim do zarządzania i administrowania istniejącymi zasobami.

Ogólna ocena gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni

Przeprowadzona pogłębiona analiza pokazuje silne (+) i słabe (-) strony w zakresie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi Otwockiej Spółdzielni Mieszkaniowej w latach 1998-99:

a) silne strony (+)

• relatywnie bardzo korzystne parametry wieku i jakości posiadanych zasobów mieszkaniowych,

• wysoki udział środków własnych w pokryciu kosztów utrzymania zasobów,

• wysokie nakłady na techniczne utrzymanie, połączone z bardzo korzystną strukturą ich wydatkowania,

• wysokie stawki opłat podstawowych za lokale mieszkalne,

• wysokie w 1999 r. średnie stawki opłat za lokale użytkowe,

• niskie jednostkowe stawki opłat za centralne ogrzewanie,

• uzyskanie w 1999 r. dodatniego wyniku finansowego w zakresie działalności eksploatacyjno-remontowej.

b) słabe strony (-)

• wysokie jednostkowe koszty eksploatacji, wynikające zarówno z elementów niezależnych od spółdzielni (zimna woda i kanalizacja oraz wywóz śmieci), jak i elementów w dużym stopniu zależnych od spółdzielni (administracja i zarząd oraz utrzymanie czystości),

• nieco wyższe od przeciętnych zaległości w opłatach za lokale mieszkalne,

• bardzo wysokie zaległości w opłatach za lokale użytkowe,

• bardzo wysokie stawki opłat za centralną ciepłą wodę.

Jak się wydaje, istnieją rezerwy w istniejącej strukturze organizacyjnej Otwockiej SM, które mogą być wykorzystane poprzez:

• zmniejszenie tempa wzrostu jednostkowych kosztów eksploatacji,

• zwiększenie skuteczności windykacji opłat za lokale, ze szczególnym uwzględnieniem lokali użytkowych.

Charakterystyka elementów procesu prywatyzacji gminnych zasobów mieszkaniowych

Zasoby mieszkaniowe stanowiące własność poszczególnych gmin, spełniają w miastach zarówno funkcje mieszkań o charakterze powszechnym, jak i funkcje socjalne. Z tego też względu prywatyzacja nawet w najbardziej sprzyjających warunkach, nie może objąć wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach gminy.

Część komunalnych zasobów mieszkaniowych, zwłaszcza tych o najniższym standardzie i położonych w mniej atrakcyjnych częściach miasta, powinna pozostać własnością władz lokalnych i pełnić rolę mieszkań socjalnych dla rodzin o najniższych dochodach. Wielkość zasobów socjalnych zależeć będzie od ogólnej liczby istniejących mieszkań komunalnych w mieście oraz od ich jakości i występujących problemów społecznych. Decyzje w sprawie utrzymania w dyspozycji gminy określonej części zasobów mieszkaniowych powinny na bieżąco podejmować władze lokalne.

Z dotychczasowych obserwacji wynika, że duża część osób, które wykupiły mieszkania w zasobach komunalnych nie zdaje sobie sprawy, że są oni również współwłaścicielami budynku. Oznacza te, że posiadanie statusu właściciela lokalu nie stwarza tylko samych przywilejów, lecz również powoduje określone obowiązki. Jak się wydaje, bardziej masowa prywatyzacja zasobów mieszkaniowych gminy uzależniona jest w znacznej mierze od zmiany świadomości mieszkańców miast. Dopiero na drugim miejscu należy wymienić aspekty ekonomiczne.

Aspekty socjalno-techniczne wynikające ze sprzedaży lokali mieszkalnych gminy

Prywatyzacja lokalu jest swego rodzaju transakcją, w której obie strony powinny osiągnąć określone korzyści. Trzeba zatem dokładnie sprecyzować, jakie interesy w procesie prywatyzacji lokalu mają poszczególne strony. Interesy dotychczasowego właściciela (gminy) sprowadzają się do:

• osiągnięcia doraźnych zysków, w postaci wpływu określonych środków finansowych do budżetu gminy,

• pozbycie się majątku wymagającego często znacznych dopłat do bieżącego utrzymania.

Interes dotychczasowego najemcy lokalu wiąże się przede wszystkim ze:

• swobodą dysponowania lokalem (doraźnie),

• możliwością pozostawienia go w spadku (perspektywicznie).

Głównym argumentem przemawiającym za prywatyzacją jest fakt, że budynki komunalne traktowane są przez użytkowników jak własność niczyja. Stan ten powoduje bezkarną dewastację budynków przez niektórych najemców. Brak osobistego zainteresowania utrzymaniem budynku w należytym stanie technicznym oraz stałej dbałości, konserwacji i szybkich interwencji remontowych doprowadził do ich przyspieszonej dekapitalizacji.

Prywatyzacja powinna doprowadzić do powstania szerokiej rzeszy właścicieli danej nieruchomości. Koszty jej utrzymania będą bezpośrednio oddziaływały na poziom opłat za mieszkanie i w konsekwencji zmuszały do większej dbałości o cały budynek.

Argumentami przemawiającymi przeciw prywatyzacji są istniejące zróżnicowania socjalne i materialne wśród najemców lokali w zasobach komunalnych. Mogą zatem występować zbyt duże sprzeczności interesów. Szczególnie właściciele o niskich dochodach osobistych mogą optować za minimalizacją zaliczek mieszkaniowych, co tworzyć będzie sytuacje konfliktowe.

Aby tego uniknąć, niezbędne jest tworzenie daleko idących ułatwień administracyjnych, skłaniających do zamiany mieszkań. Wydaje się nieuniknione, że ludzie o relatywnie wysokich dochodach będą starali się przeprowadzać do budynków o wyższym standardzie położonych w najlepszych częściach miasta. Ten naturalny zresztą proces może doprowadzić do powstania w mieście enklaw budynków zamieszkałych wyłącznie przez ludność niezamożną, której nie będzie stać na utrzymywanie zasobów w odpowiednim stanie technicznym.

W praktyce istnieją dwa rodzaje prywatyzacji: rozproszona i selektywna. Prywatyzacja rozproszona polega na możliwości wykupu lokalu mieszkalnego w każdym budynku gminy przez każdego dotychczasowego najemcę. W ten sposób w danym budynku zamieszkiwaliby zarówno właściciele wykupionych od gminy mieszkań, jak i najemcy odmawiający ich wykupu. Pozostałoby zbyt duże przemieszanie społeczne w budynku, odstręczające wielu potencjalnych nabywców od zakupu lokali mieszkalnych. 

Ta forma prywatyzacji może stwarzać dodatkowe trudności w przechodzeniu do nowych struktur zarządzania zasobami mieszkaniowymi, w związku z występowaniem bardzo rozbieżnych interesów pomiędzy właścicielami mieszkań a ich najemcami.

Istotą prywatyzacji selektywnej jest wytypowanie w mieście grupy budynków do całkowitego sprywatyzowania lokali poprzez ich sprzedaż. W budynkach tych, charakteryzujących się wyższym standardem i atrakcyjniejszym położeniem w mieście, zaproponowano by wszystkim najemcom wykup lokali. Najemcy, którzy nie wyraziliby zgody na wykupienie mieszkania, otrzymaliby mieszkanie zamienne. Forma administrowania tak sprywatyzowanym budynkiem zależeć będzie od woli większości właścicieli mieszkań.

Opisana sytuacja skłania do preferowania prywatyzacji selektywnej, niewątpliwie trudniejszej w realizacji, lecz rokującej lepsze efekty w zakresie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi.

opracował K.K.